Pusat perbelanjaan Far East di Orchard Road Singapura, pada Kamis, 11 April 2024.
Bloomberg | Bloomberg | gambar palsu
Pusat perbelanjaan Timur Jauh di sepanjang Orchard Road Singapura telah mengalami hari-hari yang lebih baik.
Meski berjarak lima menit berjalan kaki dari stasiun MRT Orchard, salah satu stasiun kereta bawah tanah tersibuk di Singapura, mal berusia 42 tahun ini jarang dikunjungi orang. Sekitar seperlima dari unit-unit tersebut kosong dan dijual atau disewakan, dan penghuninya lebih cenderung merupakan agen kebersihan dibandingkan toko atau restoran kelas atas yang terkait dengan kawasan bisnis kelas atas.
Perasaan hampa yang sama juga menyelimuti banyak pusat perbelanjaan tua di sepanjang bagian atas Orchard Road, yang membentang dari kawasan perumahan mewah Tanglin dekat Singapore Botanic Gardens hingga lokasi MRT Orchard berada.
Orchard Road, jalan perbelanjaan utama Singapura, memiliki panjang 2,2 km (1,3 mil), namun sebagian besar aktivitas terjadi di tengah-tengah jalan tersebut, serta di pusat perbelanjaan tertentu yang terhubung melalui jalur bawah tanah dengan stasiun metro. Far East Mall tidak terhubung ke MRT Orchard tidak seperti beberapa tetangganya.
Namun, situasi ini mungkin akan berubah. Banyak properti tua di sepanjang pinggiran Orchard Road diperkirakan akan dibangun kembali di tahun-tahun mendatang menyusul serangkaian insentif finansial dari Urban Redevelopment Authority (URA), badan perencanaan pertanahan Singapura. Namun investasi yang dibutuhkan masih cukup besar, kemungkinan mencapai miliaran dolar karena tingginya biaya tanah dan konstruksi di Singapura.
Investasi baru
Di bagian Tanglin di Orchard Road, Hotel Properties Ltd (HPL), dikendalikan oleh miliarder Ong Beng Sengtahun lalu memperoleh persetujuan untuk menghancurkan tiga bangunannya dan membangun a Pembangunan serba guna seluas 114.150 meter persegi dengan unit hotel dan residensial di dua gedung tower, serta ruang komersial dan perkantoran.
Dua dari properti tersebut, hotel voco Orchard dan Forum The Shopping Mall, berbagi bagian depan sekitar 180 meter di sepanjang Orchard Road. Forum itu sendiri bernilai 948 juta dolar Singapura ($705,9 juta) tahun lalu.
Namun, renovasi belum dimulai.
City Developments Ltd (CDL), salah satu pengembang terdaftar terbesar di Singapura, awal tahun ini membeli sisa pemilik Delfi Orchard, sebuah bangunan perumahan dan komersial 11 lantai berusia 40 tahun, dalam kesepakatan yang menilai properti tersebut sebesar S $439 juta.
Analis memperkirakan CDL akan membangun kembali Delfi Orchard dengan Orchard Hotel di dekatnya dan pusat perbelanjaan di sebelahnya yang dimiliki oleh CDL Hospitality Trusts, sebuah perwalian investasi real estat yang mengelola CDL.
Penawaran seni, budaya, dan gaya hidup.
“Kawasan Tanglin diperkirakan akan menjadi lingkungan serba guna dengan cita rasa seni dan kerajinan yang kuat. Penduduk lokal dan wisatawan dapat mengharapkan peningkatan penawaran seni, budaya, dan gaya hidup seiring pemilik bangunan merombak dan menawarkan kegunaan baru untuk memenuhi perubahan kebutuhan dan preferensi pengunjung. ,” kata URA Singapura dalam tanggapan tertulis atas pertanyaan CNBC.
Kawasan Orchard Road di Singapura, Senin, 8 Juli 2024. Kawasan perbelanjaan Orchard Road adalah pusat pariwisata global dan ritel kelas atas yang berkembang pesat seiring dengan kebangkitan negara ini, membentuk kembali kawasan perkebunan pala dan lada yang dulunya merupakan kawasan perkebunan pala dan lada. dibudidayakan. lebih dari satu abad yang lalu.
Bloomberg | Bloomberg | gambar palsu
Mulai tahun 2025, URA akan mulai mengerjakan serangkaian perbaikan di seluruh kawasan Orchard Road, termasuk “koneksi hijau” sepanjang 6 km yang menghubungkan Singapore Botanic Gardens dengan Istana Park dan Fort Canning Park yang terletak di dekat ujung lain Orchard. Jalur.
Richard Goh, kepala eksekutif Pacific Eagle Real Estate, mengatakan bagian Tanglin di Orchard Road dapat dibuat lebih menarik dengan jalan setapak tertutup dan “ruang pengalaman yang melampaui bisnis ritel tradisional dan makanan dan minuman”. [food and beverage]”.
Ia mengenang masa ketika kawasan Tanglin sedang populer di kalangan pembeli, mengutip tempat-tempat wisata seperti bekas Singapore Rasa Food Centre, yang menjadi tempat banyak kedai jajanan paling populer di Singapura. Rasa Singaporea ditutup pada tahun 1989 untuk membuka jalan bagi pembangunan baru.
Pacific Eagle, investor properti berbasis di Singapura yang dimiliki secara pribadi oleh keluarga miliarder Indonesia Sukanto Tanoto, sedang membangun kembali Tanglin Mall, yang diakuisisi senilai S$868 juta pada tahun 2022.
Tantangan
Salah satu tantangan yang dihadapi URA dan pengembang sektor swasta yang ingin membangun kembali bagian atas Orchard Road adalah struktur kepemilikan banyak bangunan komersial tua. Alih-alih menjadi milik satu perusahaan induk, properti ini dibagi menjadi unit strata kecil yang dimiliki oleh pemilik berbeda.
Penjualan properti jenis ini memerlukan dukungan minimal 80% pemilik strata. yang juga harus menyepakati harga jual minimum sebelum penjualan kolektif dapat dilakukan.
Tantangan lainnya adalah negosiasi dengan URA untuk mendapatkan konsesi berdasarkan Rencana Insentif Pembangunan Strategis, yang bertujuan agar pemilik properti membangun kembali properti lama yang berdekatan, terutama di kawasan pusat bisnis dan kawasan Orchard Road.
URA mengatakan pihaknya tertarik pada pengembangan baru yang akan memberikan gaya hidup baru atau penawaran ritel, menutup kesenjangan dalam jaringan pejalan kaki yang direncanakan atau meningkatkan akses ke area publik seperti taman dan saluran air.
Awal tahun ini, penjualan kolektif pusat perbelanjaan Timur Jauh kepada perusahaan investasi yang terkait dengan taipan Tiongkok Du Shuanghua dibatalkan setelah pembelinya Dilaporkan gagal mendapatkan persetujuan URA untuk menambah luas lantai kotor pembangunan baru.
“Jika URA ingin mempercepat laju pembangunan kembali di sepanjang Orchard Road, diperlukan beberapa penyesuaian terhadap program tersebut,” kata Jeremy Lake, direktur pelaksana penjualan investasi dan pasar modal di Savills Singapura.
Savills, yang merundingkan penjualan kolektif pusat perbelanjaan Tanglin dan Delfi Orchard, baru-baru ini menutup penjualan hotel Concorde, bekas properti di ujung lain Orchard Road ke HPL seharga S$821 juta.
mengalahkan panas
Tina Qiu, direktur Arsitektur PLP, menyarankan pembangunan jalan setapak terlindung di sepanjang bentangan Tanglin untuk melindungi pejalan kaki dari panas, kelembapan, dan seringnya hujan di Singapura. Dengan adanya pemanasan global, kondisi jalanan akan semakin memburuk seiring berjalannya waktu.
“Kita dapat menciptakan lebih banyak tempat berteduh di sepanjang jalur pejalan kaki, misalnya dengan kanopi animasi dan tirai yang dapat dibuka yang dapat diaktifkan ketika matahari sedang cerah dan ditutup pada malam hari untuk memungkinkan pencahayaan yang indah membanjiri pemandangan jalan,” katanya.
Qiu, yang berbasis di London tetapi memiliki proyek di Singapura, mengatakan pusat perbelanjaan yang terhubung dengan MRT Orchard memiliki keunggulan dibandingkan pusat perbelanjaan di kawasan Tanglin karena orang dapat berpindah dari satu tempat ke tempat lain di lingkungan yang sejuk dan ber-AC.
“Orang-orang akan menggunakan ruang yang lebih nyaman dan di tempat seperti Singapura, hal itu bisa lebih mudah dicapai dalam lingkungan dalam ruangan yang diatur,” ujarnya.
