Sekelompok pemilik Hudson’s Bay tidak ingin mentransfer lebih dari dua lusin sewa ke miliarder BC Weihong (Ruby) Liu, tetapi department store masih memiliki kesempatan untuk keluar sendiri.
Teluk, yang meminta perlindungan kreditor pada bulan Maret, melakukan proses dalam beberapa bulan terakhir untuk menemukan pembeli untuk sewa miliknya dan Saks Canada. Dia setuju untuk menjual hingga 28 ruang ke Liu.
Tiga kontrak sewa ditransfer tanpa cegukan karena mereka berada di mal BC yang dimilikinya, tetapi 25 lainnya berada di properti di tangan siapa tanda tangan real estat komersial Kanada.
Pemilik untuk 23 situs tersebut menentang transfer. Beberapa orang mengatakan di pengadilan bahwa mereka telah “sangat khawatir” dengan interaksi mereka dengan LIU dan bahwa mereka belum melakukan diskusi yang produktif, tanpa penyebaran yang signifikan. “Liu menegaskan bahwa jika pengadilan memberikan sewa, pemilik akan melakukan pemanasan dengannya dan rencananya untuk membuka department store baru di properti mereka.
Sementara ketidaksepakatan dapat berfungsi sebagai hambatan bagi penutupan teluk dalam perjanjian mereka dengan Liu, para pengacara yang tidak terlibat dalam kasus ini mengatakan bahwa pengecer memiliki rute lain yang dapat diambil untuk mencapai kesepakatan.
Rute ini terletak pada perubahan dalam hukum kreditor perusahaan (CCAA), hukum kepailitan utama Kanada, yang dilakukan pada tahun 2009, kata Jeff Lee, seorang mitra yang berbasis di Saskatoon di MLT Aikins LLP.
Perubahan yang ditetapkan tiga kriteria pengadilan harus dipertimbangkan ketika diminta untuk memberikan sewa kepada penyewa baru.
Ruby Liu, seorang miliarder dengan visi besar, sekarang memiliki izin hukum untuk mengurus sewa tiga mantan toko Bay Hudson yang berlokasi di tiga pusat perbelanjaan yang sudah berada di bawah propertinya. Untuk informasi lebih lanjut tentang dermawan baru Bay, kami disertai oleh analis ritel Carl Boutet.
Yang pertama adalah apakah penjualan tersebut memiliki dukungan dari monitor, yang ketiga independen yang ditunjuk oleh pengadilan yang membantu memandu perusahaan melalui perlindungan kreditor.
Dalam kasus teluk, monitornya adalah Álvarez dan Marsal. Anda masih harus mengungkapkan apakah perjanjian Liu mendukung dan tidak menanggapi permintaan komentar.
“Sebelum permintaan yudisial diajukan, perusahaan umumnya akan mencobanya bersama mereka,” kata Lee. “Mereka tidak akan terbang buta dan menunggu yang terbaik.”
Aspek kedua untuk pengadilan yang akan tercermin adalah apakah penyewa yang diusulkan baru memadai. Lee mengatakan itu bertekad untuk mengamati apakah mereka dapat melakukan tugas penyewa dan membayar sewa.
Liu, yang mendapatkan uangnya di real estat Cina, tampaknya memiliki kantong yang dalam, tetapi pengalamannya berasal dari menjadi pemilik alih -alih penyewa.
Aspek terakhir yang akan dipertimbangkan pengadilan adalah apakah transfer kontrak sewa ke LIU adalah “tepat”.
Lee mengatakan bahwa orang harus berpikir bahwa mengajukan pertanyaan ini: “Apakah apa yang diusulkan untuk hubungan ini untuk penugasan untuk apa yang orang terdaftar, atau mencoba menulis ulang sewa atau mengubah lapangan bermain begitu radikal sehingga tidak tepat?”
Setelah 355 tahun sejarah, masa depan Hudson’s Bay Company tidak pasti. Eli Glasner dari CBC menjelaskan bagaimana kita sampai di sini.
Di situlah banyak ketegangan bisa dalam kasus teluk.
“Anda tidak dapat memasuki CCAA sebagai penyewa dan kemudian memaksa pemiliknya untuk menegosiasikan kembali sewa mereka sebagai hasilnya,” kata Peter Tolensky, markas Vancouver di Lawson Lundell LLP.
Pers Kanada memperoleh dokumen minggu lalu bahwa pengacara Liu mengirim pemilik yang menggambarkan rencana mereka. Dia mengatakan bahwa dia akan menganggap sewa di pangkalan “seperti apa adanya, di mana dia”, tetapi dia tidak menyebutkan gastronomi, hiburan, anak -anak dan pengkondisian fisik yang memberi tahu media bahwa dia ingin memasukkannya ke department store.
Tidak jelas apakah sewa memungkinkan penggunaan selain toko departemen.
Beberapa pemberi pinjaman berhutang lebih dari $ 100 juta
Pengadilan yang menghadapi permintaan untuk realokasi sewa akan menimbang konteks ini dan akan berpikir jika “dunia pemilik semakin terbalik dengan memiliki penyewa baru ini,” kata Geoffrey Dabbs, mitra pendiri yang berbasis di BC di Gehlen Dabbs Cash.
“Semakin kecil ketidaknyamanan bagi pemiliknya, semakin besar kemungkinan hakim memerintahkannya,” katanya.
Sementara Bay belum mengatakan apakah itu akan mencari tugas, ada kemungkinan bahwa perusahaan mana pun dalam perlindungan kreditor akan memiliki tugas untuk menunjukkan kepada pengadilan yang melakukan segala yang mungkin untuk membayar perusahaan dan orang -orang yang berhutang uang, kata Dabbs. Bay memiliki daftar kreditor 26 halaman, dengan beberapa pemberi pinjaman yang berhutang lebih dari $ 100 juta.
Penjualan penyelesaian dan perjanjian untuk menjual Bay merek dagang terdaftar untuk ban Kanada Untuk $ 30 juta mereka telah membuat penyok dalam apa yang terutang, tetapi menjual sewa kepada Liu juga akan membantu.
Siapa pun yang telah mengajukan penawaran untuk sewa harus melakukan setoran 10 persen dari perkiraan harga pembeliannya. Dokumen -dokumen peradilan menunjukkan bahwa Liu memperoleh setoran $ 9,4 juta, selain $ 6 juta untuk tiga sewa yang disetujui, yang akan setara dengan harga pembelian $ 100 juta untuk 28 sewa.
Ketika perjanjian seperti ini tercapai, Dabbs mengatakan bahwa perusahaan umumnya mencari persetujuan dari pemilik karena sewa komersial cenderung memiliki ketentuan yang mencegah siapa pun mentransfer sewa tanpa pemilik disepakati.
Tidak jarang pemiliknya menentang karena sewa yang tidak dapat dijual dan tidak ditugaskan, kembali ke pemilik yang dapat memilih cara mengisinya dan di bawah istilah apa.
Ini adalah sewa jangkar, kata Tolensky.
“Oleh karena itu, mereka mungkin sangat menguntungkan untuk teluk atau untuk penyewa dalam banyak hal,” kata Tolensky, merujuk pada fakta bahwa jangkar penyewa sering menerima sewa atau istilah yang menarik.
Oleh karena itu, lebih menguntungkan daripada pemilik memulihkan properti mereka, kata Monica Befffa, pendiri firma hukum dari Oakville, Ontario. Jika mereka melakukannya, mereka dapat memuat pendapatan yang lebih tinggi, mengembangkannya untuk penggunaan yang benar -benar baru, seperti unit perumahan atau membaginya menjadi plot yang lebih kecil yang dapat disewa dengan berbagai penyewa.
Jika mereka tidak dan pengadilan memberikan sewa kepada LIU, pemilik mungkin akan mengamatinya dengan cermat untuk memastikan bahwa mereka tidak melanggar ketentuan perjanjian.
Dabbs berkata: “Pemiliknya bisa dalam suasana hati yang buruk, jika penyewa melanggar, tetapi mengungkapkannya dengan cara ini, mereka tidak ingin mempercayai itu.
“Jika kamu tidak ingin kontrak sewa ini ditugaskan, mereka akan bertarung terlebih dahulu.”
